Con la temporada alta en pleno auge, muchos propietarios de viviendas turísticas se preguntan si deben aplicar IVA en sus alquileres. En 2025, la respuesta depende de los servicios que ofrezcas, la duración de las estancias y las nuevas obligaciones legales que han entrado en vigor.
En esta guía te lo explico de forma práctica para que alquiles con tranquilidad y sin sorpresas con Hacienda.
1. Obligación de inscripción en el Registro Único de Arrendamiento
Desde el 1 de julio de 2025, es obligatorio registrar tu vivienda de uso turístico en el Registro Único de Arrendamientos para poder anunciarla en plataformas digitales o agencias.
- Sin registro, los anuncios pueden retirarse en un máximo de 48 horas.
- Las sanciones pueden alcanzar hasta 500 000 €, dependiendo de la comunidad autónoma y la gravedad de la infracción.
2. ¿Cuándo se aplica IVA al alquiler vacacional?
La Ley del IVA (art. 20) establece que el alquiler vacacional está exento de IVA cuando únicamente se entrega la vivienda, sin prestar servicios propios de la industria hotelera.
SÍ aplica IVA (10 %) si ofreces servicios extrahoteleros periódicos, como:
- Limpieza diaria o durante la estancia
- Cambio de sábanas y toallas
- Recepción o conserjería permanente
- Servicio de comidas o desayunos
- Minibar o amenities similares
En estos casos, Hacienda considera la actividad equiparable a la de un hotel boutique, aplicando IVA reducido del 10 %.
3. Proposición de cambio al 21 % para estancias cortas
El 22 de mayo de 2025 se presentó una proposición de ley para que los alquileres turísticos de menos de 30 noches tributen al 21 % en todo el territorio nacional, salvo en municipios de menos de 10 000 habitantes.
- Esta medida aún está en trámite parlamentario y no es de aplicación inmediata.
- Si se aprueba, podría entrar en vigor en 2026.
4. ¿Y si combino alquileres con y sin IVA?
Si en un mismo año ofreces:
- Estancias con servicios (con IVA)
- Estancias sin servicios (exentas)
Debes calcular la prorrata:
Prorrata provisional = ingresos con IVA / ingresos totales
Se ajusta a final de año con los datos reales.
5. Servicios adicionales con IVA del 21 %
Ciertos servicios independientes del alojamiento tributan siempre al 21 %, por ejemplo:
- Alquiler de plazas de aparcamiento
- Rutas turísticas o excursiones
- Alquiler de bicicletas, kayaks o equipos deportivos
Estos conceptos deben desglosarse por separado en la factura para respetar el tipo impositivo y la deducción correcta.
6. Modelo 238 y plataformas digitales
Desde 2024, plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo están obligadas a presentar a Hacienda el modelo 238, informando de:
- Datos del anunciante
- Número de reservas y noches
- Ingresos y comisiones
Importante: como propietario no debes presentar este modelo, pero sí comprobar que la información que declara la plataforma coincide con tus registros y facturación.
7. Alta fiscal y obligaciones formales si aplicas IVA
Si tu actividad está sujeta a IVA, debes:
- Darse de alta en Hacienda (modelos 036/037), epígrafe IAE 861.1
- Emitir facturas con IVA
- Presentar modelos 303 (trimestral) y 390 (resumen anual)
- Llevar libros de registro y conservar documentación durante 4 años
Beneficios de cumplir y planificar tu fiscalidad
- Evitas sanciones que pueden superar el 50 % de la cuota no ingresada
- Dedicas correctamente gastos relacionados con tu actividad
- Aumentas la transparencia y seguridad jurídica
🏡 En resumen
En 2025, la clave para saber si debes aplicar IVA en tu alquiler vacacional está en los servicios que prestas y en cumplir con las nuevas obligaciones legales, como el Registro Único.
Tener todo en orden no solo evita problemas con Hacienda, sino que te permite optimizar la fiscalidad y gestionar tu propiedad con tranquilidad.
En Inmobiliaria Silvia Piera te ayudamos no solo a comprar, vender o alquilar tu vivienda, sino también a entender y cumplir con la normativa vigente para que tu alquiler vacacional sea un éxito, legal y rentable.
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